Zmiany w przepisach budowlanych - czy zwalczą patodeweloperkę?
![](/static/thumbnail/news/med/20314.webp)
W sierpniu tego roku. weszła w życie nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jest to pokłosie dwóch rozporządzeń: rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 9 maja 2024 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Pierwotnie nowelizacja miała wejść w życie 1 kwietnia 2024 r., jednak została przesunięta na 1 sierpnia 2024 r.
Nadrzędnym celem nowelizacji było ograniczenie tzw. patodeweloperki, czyli zjawiska polegającego na budowaniu budynków wielorodzinnych nastawionych na maksymalny zysk dewelopera, przy pominięciu komfortu jego użytkowników. Do głównych cech tego zjawiska można zaliczyć:
- małe mieszkania - tzw. „mikrokawalerki” o powierzchni kilkunastu metrów kwadratowych,
- zła jakość wykonania - używanie tanich materiałów, które szybko ulegają zniszczeniu,
- brak infrastruktury - brak odpowiednich dróg, chodników, placów zabaw, szkół czy sklepów w pobliżu.
- zła organizacji przestrzeni – ciasne osiedla, bez miejsc rekreacji czy zieleni,
- niewielka odległość pomiędzy budynkami, przez co w mieszkaniach brakuje naturalnego światła,
- niepraktyczne rozwiązania architektoniczne, jak m.in.: nietypowe kształty pomieszczeń czy niefunkcjonalne układy.
W rozporządzeniu Minister wprowadził szereg rozwiązań, które mają na celu ograniczenie tego zjawiska. Do kluczowych aspektów poruszonych w rozporządzeniu należy zaliczyć:
Zwiększenie odległości między blokami na sąsiednich działkach:
Według nowych przepisów budynek mieszkalny wielorodzinny posiadający ponad 4 kondygnacje nadziemne, powinien znajdować się w odległości nie mniejszej niż 5 metrów od granicy działki. Co ważne, przepis ten obowiązuje bez względu na umiejscowienie drzwi i okien na budynku. Wyjątek stanowią działki dla których sąsiednią działkę jest droga bądź publiczny plac.
Zwiększenie odległości budynków produkcyjnych i magazynowych od budynków mieszkalnych:
Rozporządzenie ma na celu uporządkowanie kwestii lokalizacji budynków produkcyjnych i magazynowych. Obecnie minimalna odległość pomiędzy ścianami nowego budynku produkcyjnego lub magazynowego (o powierzchni zabudowy ponad 1000 m2) a ścianami istniejącego budynku mieszkalnego lub zamieszkania zbiorowego ma wynieść nie mniej niż 30 m. Pozwoli to na większą separację budynków produkcyjnych i magazynowych.
Racjonalne zaplanowanie miejsc postojowych:
Deweloper musi zapewnić przynajmniej jedno miejsce dla samochodu wykorzystywanego przez osoby z niepełnosprawnościami, jednakże całkowita liczba takich miejsc nie będzie mogła być większa niż 6% ogólnej liczby miejsc postojowych w danej inwestycji.
Zmniejszenie betonozy:
Co najmniej 25% powierzchni działki przeznaczonej pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz budynków oświaty i wychowania trzeba będzie urządzić jako teren biologicznie czynny. Dopuszczalny jest wyjątek w sytuacji, gdy inny procent wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku działek, które zostaną przeznaczone pod publicznie dostępne place o powierzchni powyżej 1000m2, teren biologicznie czynny będzie musiał stanowić minimum 20% powierzchni (o ile mpzp nie stanowi inaczej).
Izolacja akustyczna:
By zwiększyć poziom wyciszenia pomieszczeń, ustawodawca wprowadził wymagania dotyczące izolacji akustycznej. Odnosi się ona do m.in. do drzwi wejściowych i ścian wewnętrznych i stropów. Drzwi wejściowe do mieszkania z klatki schodowej lub korytarza komunikacji ogólnej muszą mieć izolacyjność akustyczną nie mniejszą niż 37 dB, natomiast ściany wewnętrzne i stropy oddzielające lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym jednorodzinnym muszą spełniać wymagania akustyczne jak dla przegród między lokalami mieszkalnymi w budynku mieszkalnym wielorodzinnym określone w Polskiej Normie dotyczącej wymaganej izolacyjności akustycznej przegród w budynkach. Dodatkowo wykonywanie robót budowlanych w lokalu nie może pogorszyć izolacji akustycznej.
Tworzenie przyjaznych placów zabaw i miejsc do rekreacji dla osób ze szczególnymi potrzebami:
Kolejnym elementem, poruszonym w rozporządzeniu, jest kwestia placów zabaw i miejsc do rekreacji. Zgodnie z przepisami, deweloper jest zobowiązany do budowy placu zabaw przy budynku bądź na osiedlu, jeżeli liczba lokali mieszkalnych jest większa niż 20. Wymagania są uzależnione od ilości lokali mieszkalnych i kształtują się następująco:
- 21-50 mieszkań: co najmniej 1m2 placu na jedno mieszkanie,
- 51-100 mieszkań: plac musi mieć minimum 50m2,
- 101-300 mieszkań: na każdy lokal mieszkalny ma przypadać min. 0,5 m2 placu,
- powyżej 300 mieszkań: plac zabaw będzie miał powierzchnię min. 200 m2
Co ważne – w przypadku budynków wielorodzinnych o liczbie lokali mieszkalnych powyżej 20, inwestor musi zapewnić miejsca do rekreacji dla osób ze szczególnymi potrzebami.
Wprowadzenie minimalnej powierzchni lokalu użytkowego:
By zapobiec zjawisku powstawania mikrokawalerek, rozporządzenie wprowadza wymóg minimalnej powierzchni lokalu użytkowego. W nowo projektowanych budynkach wielorodzinnych lokal użytkowy musi mieć co najmniej 25m2. Istnieje możliwość projektowania mniejszych lokali ale pod warunkiem, że będzie on znajdował się na parterze bądź na 1 piętrze i będzie miał bezpośredni dostęp z zewnątrz. Przepis ten nie będzie miał zastosowania do budynków zamieszkania zbiorowego (np. hotel), budynków mieszkalnych jednorodzinnych w których wydzielono lokal użytkowy oraz budynków, dla których przed dniem 1 kwietnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy od którego nie wniesiono sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.
Zapewnienie prywatności na balkonach:
W przypadku balkonów sąsiednich mieszkań w budynku mieszkalnym wielorodzinnym znajdujących się na jednej płycie balkonowej, istnieje konieczność pełnego ich oddzielenia. Stała pionowa zagroda powinna zapewniać przepuszczalność światła nie mniejszą niż 30% i nie większą niż 50%. Dodatkowo musi mieć co najmniej 2,2 m mierzone od poziomu posadzki balkonu oraz szerokość nie mniejszą niż 2 m, a w przypadku gdy balkon ma szerokość mniejszą niż 2 m – wynoszącą co najmniej szerokość balkonu, uwzględniając szerokość balustrady.
Zapewnienie miejsca na rowery i wózki:
Inwestor musi zapewnić minimum 15m2 przestrzeni do przechowywania wózków i rowerów. Takie miejsce powinno się znajdować w pobliżu wejścia do budynku lub na kondygnacji podziemnej (wówczas należy zapewnić dostęp dźwigiem spełniającym wymagania określone w Rozporządzeniu lub pochylnią).
Zapewnienie miejsca do karmienia i przewijania dzieci i osób ze szczególnymi potrzebami:
W budynkach usługowych, handlowych i gastronomicznych o powierzchni użytkowej powyżej 1000 m2, a także stacjach paliw o powierzchni użytkowej powyżej 100 m2, musi zostać wydzielone pomieszczenie wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci. Dodatkowo, w poszczególnych rodzajach budynków, pojawia się wymóg wydzielenia pomieszczenia dostosowanego i przeznaczonego do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami. Dotyczy to:
- budynków administracji publicznej o powierzchni użytkowej powyżej 2000 m2,
- budynków przeznaczonych na potrzeby kultury, sportu, handlu, usług lub obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym lub lotniczym o powierzchni użytkowej powyżej 10 000 m2,
- stacji paliw o powierzchni użytkowej powyżej 300 m2 zlokalizowanej przy autostradzie lub drodze ekspresowej,
- budynków przeznaczonych na potrzeby opieki zdrowotnej.
Tak jak w przypadku innych rozporządzeń, również w tym przypadku istnieje okres przejściowy. Dotychczasowe przepisy stosuje się dla budynków, dla których przed 1 sierpnia 2024r.:
- został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,
- została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego,
- zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
- została wydana decyzja o legalizacji, o której mowa w art. 49 ust. 4 Prawa budowlanego oraz decyzje, o których mowa w art. 51 ust. 4 Prawa budowlanego.
Trudno się nie zgodzić, że omawiane rozporządzenie w znacznym stopniu powinno się przyczynić do zwiększenia komfortu życia na nowo budowlanych osiedlach. W ostatnich latach można było zauważyć wiele irracjonalnych inwestycji mieszkaniowych, nastawionych na zysk dewelopera a nie na komfort użytkowników lokali. Ustawodawca od dawna zapowiadał wprowadzenie zmian, mających zmniejszyć poziom patologii.
Ze względu na wielotorowość poruszanych w rozporządzeniu aspektów, na organach architektoniczno-budowlanych będzie spoczywał obowiązek zaznajomienia się z nowymi przepisami. Doskonałą okazją do tego jest zaplanowane na 9 września webinarium Lokalizacja budynków, obiektów budowlanych i urządzeń ze szczególnym uwzględnieniem nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – zmiany od sierpnia 2024 r.. Podczas zajęć nasz trener szczegółowo omówi wszystkie zmiany, wynikające z obu rozporządzeń, zwracając przy tym uwagę na nowe obowiązki organów.
Szczegółowe informacje można znaleźć TUTAJ
Serdecznie zapraszamy!